Simulasi take over KPR

Reembun. (2026, 31 Juli). Simulasi take over KPR. https://reembun.com/id/simulasi-take-over-kpr

Dua transaksi, satu istilah

Kata “take over KPR” dipakai untuk dua hal yang sangat berbeda.

Take over antar bank. KPR Anda sendiri dipindahkan ke bank lain. Bank baru melunasi sisa pokok Anda di bank lama, lalu Anda melanjutkan cicilan di sana dengan bunga promo yang baru. Yang mendorongnya hampir selalu sama: masa fixed sudah habis dan bunga floating yang berjalan terasa jauh lebih mahal daripada tawaran di sebelah.

Over kredit. Anda membeli rumah yang KPR-nya masih berjalan. Sisa pokok penjual dilunasi dari plafon KPR baru atas nama Anda, dan selisih antara harga sepakat dengan sisa pokok itu menjadi hak penjual.

Keduanya ada di kalkulator ini karena pertanyaan yang harus dijawab berbeda: yang pertama soal apakah penghematan menutup biaya, yang kedua soal berapa uang tunai yang harus Anda siapkan.

Yang menentukan bukan angsuran baru, melainkan titik impas

Bank baru akan menunjukkan selisih angsuran. Angka itu benar, tetapi belum lengkap. Take over selalu berbiaya, dan biaya itu dibayar di depan sementara penghematannya menetes sedikit demi sedikit setiap bulan.

Titik impas (bulan) = total biaya take over ÷ penghematan per bulan

Selama Anda bertahan melewati titik impas, take over menguntungkan. Jika Anda melunasi, menjual rumah, atau pindah bank lagi sebelum itu, Anda membayar biaya untuk penghematan yang tidak sempat terkumpul.

Contoh: sisa pokok Rp 500 juta

Sisa tenor 12 tahun, bunga yang berjalan 12%. Bank baru menawarkan fixed 6,5% selama 3 tahun, lalu floating 11%, dengan tenor yang sama:

• Angsuran sekarang: Rp 6.567.096
• Angsuran di bank baru selama masa fixed: Rp 5.009.605
• Penghematan: Rp 1.557.490 per bulan
• Biaya take over (penalti 2%, provisi 1%, biaya lain Rp 15 juta): Rp 30.000.000
• Titik impas: 20 bulan
• Angsuran setelah masa fixed baru berakhir: Rp 5.979.004
• Selisih total sampai lunas: hemat sekitar Rp 89.600.000

Titik impas 20 bulan berada nyaman di dalam masa fixed 36 bulan, dan selama 36 bulan itu terkumpul sekitar Rp 56 juta, jauh di atas biaya Rp 30 juta. Take over ini layak.

Perhatikan baris kedua dari bawah. Setelah masa fixed baru habis, angsuran naik lagi menjadi Rp 5.979.004. Masih lebih murah daripada Rp 6.567.096 hari ini, tetapi lonjakan yang membuat Anda pindah bank akan terjadi lagi, tiga tahun lebih lambat.

Rincian biaya yang harus Anda tanyakan

Biaya	Besaran umum	Dibayar ke
Penalti pelunasan dipercepat	1-3% dari sisa pokok	Bank lama
Provisi	±1% dari plafon	Bank baru
Administrasi	Rp 500 ribu sampai 2 juta	Bank baru
Appraisal	Rp 500 ribu sampai 2,5 juta	Bank baru atau KJPP
Asuransi jiwa & kebakaran	Tergantung usia, plafon, dan tenor	Bank baru
Notaris: APHT, roya, cek sertifikat	1-2% dari plafon	Notaris/PPAT

Totalnya umumnya 4-6% dari sisa pokok. Dua yang paling sering luput dari perhitungan calon debitur adalah asuransi jiwa, yang preminya melompat setelah usia 45, dan biaya notaris, karena orang mengira akad ulang tidak memerlukan APHT baru. Keduanya memerlukan.

Biaya ini bisa digabungkan ke plafon baru agar tidak ada uang keluar hari ini. Yang berubah hanya waktu pembayarannya: biaya tersebut ikut berbunga selama sisa tenor, dan titik impasnya tetap dihitung dari nilai penuh.

Kapan take over sebaiknya tidak dilakukan

• Selisih bunga di bawah 2%. Penghematannya tipis, sementara biayanya tetap penuh.
• Sisa tenor tinggal sedikit. Pada tahun-tahun akhir, hampir seluruh angsuran adalah pokok, sehingga bunga yang lebih rendah tidak banyak mengubah apa pun.
• Anda berencana menjual dalam waktu dekat. Titik impas tidak akan tercapai.
• Bunga floating bank baru lebih tinggi. Anda menukar tiga tahun murah dengan tenor panjang yang lebih mahal. Bandingkan bunga floating, bukan bunga promo.
• Penghasilan Anda berubah. Take over adalah pengajuan kredit baru: BI Checking (SLIK), slip gaji, dan appraisal ulang. Persetujuannya tidak otomatis.

Over kredit: uang tunai yang harus disiapkan

Contoh: harga sepakat Rp 700 juta, sisa pokok KPR penjual Rp 400 juta, DP 20%, tenor baru 15 tahun.

• Plafon KPR baru: Rp 560.000.000
• Dari plafon itu, Rp 400.000.000 langsung melunasi KPR penjual
• Yang diterima penjual dari bank: Rp 160.000.000
• Hak penjual seluruhnya (harga − sisa pokok): Rp 300.000.000, sehingga Rp 140.000.000 sisanya Anda bayar tunai
• BPHTB 5%, provisi 1%, AJB, balik nama, dan notaris: sekitar Rp 60.600.000
• Uang tunai yang harus disiapkan: Rp 200.600.000
• Angsuran: Rp 4.878.201 selama masa fixed, lalu Rp 6.103.370

Uang muka pada over kredit bukan angka yang Anda tawar dengan penjual, melainkan selisih antara harga dan plafon yang disetujui bank. Kalau hasil appraisal di bawah harga sepakat, plafonnya ikut turun dan kekurangannya menjadi tanggungan Anda: tunai, di hari akad.

BPHTB dihitung 5% dari nilai perolehan di atas NPOPTKP, dan NPOPTKP berbeda-beda antar daerah. Kalkulator ini menghitungnya dari harga sepakat sebagai perkiraan; angka pastinya keluar dari kantor pajak daerah setelah validasi.

Over kredit di bawah tangan: jangan

Selama akad kredit belum dialihkan, sertifikat tetap atas nama penjual dan tetap menjadi agunan bank. Kuitansi, surat perjanjian bermeterai, bahkan surat kuasa dari penjual tidak mengubah siapa yang tercatat sebagai debitur maupun pemilik.

Artinya Anda membayar cicilan atas aset yang secara hukum bukan milik Anda. Jika penjual meninggal, bercerai, atau punya utang lain, rumah itu masuk ke dalam persoalan mereka, bukan Anda. Ketika KPR lunas pun, sertifikat keluar atas nama penjual dan balik nama masih memerlukan kerja sama mereka, bertahun-tahun setelah kesepakatan dibuat.

Selisih biayanya nyata: over kredit resmi memerlukan BPHTB, AJB, dan biaya notaris yang bisa mencapai puluhan juta. Tetapi itu adalah harga dari kepemilikan yang sah, dan satu-satunya versi transaksi ini yang bisa Anda pertahankan di pengadilan.

Sebelum tanda tangan

Minta tiga dokumen sebelum memutuskan: surat keterangan sisa pokok dan rincian biaya pelunasan dari bank lama, SP3K berikut daftar biaya lengkap dari bank baru, dan salinan pasal tentang penalti pelunasan dipercepat di perjanjian kredit Anda yang berjalan.

Angka di halaman ini adalah simulasi, bukan penawaran. Bunga floating bergerak mengikuti kebijakan bank dan suku bunga acuan, sehingga total bunga sebenarnya bisa berbeda dari perhitungan ini.