Keuangan Kalkulator KPR
Hitung angsuran KPR dengan bunga fixed lalu floating, lihat lonjakan cicilan saat masa fixed berakhir, dan perkirakan plafon dari penghasilan.
Minimum umumnya 10-20% dari harga.
Bunga promo yang diiklankan bank.
Bunga setelah masa fixed berakhir. Inilah yang menentukan sebagian besar total biaya.
Angsuran 3 tahun pertama
Rp 5.061.079
Bunga fixed 5%.
Angsuran setelah masa fixed
Rp 7.022.418
Bunga floating 11,5%.
Angsuran naik Rp 1.961.339 per bulan, sekitar 39%, saat masa fixed berakhir di tahun ke-3. Pastikan Anda sanggup membayar angka yang kedua, bukan hanya yang pertama.
- Uang muka
- Rp 160.000.000
- Pokok pinjaman
- Rp 640.000.000
- Total bunga
- Rp 553.427.011
- Total dibayar
- Rp 1.193.427.011
- Sisa pokok saat fixed berakhir
- Rp 547.208.527
- Bunga vs pokok
- 86%
Setelah 36 bulan membayar, sisa pokok Anda masih Rp 547.208.527 dari Rp 640.000.000, baru berkurang 14,5%. Pada tahun-tahun awal, hampir seluruh angsuran habis untuk bunga.
Ready. Runs locally on your device.
File Anda tetap berada di perangkat Anda. Alat ini bekerja langsung di browser Anda, menggunakan perangkat Anda untuk memproses file Anda. Tidak ada yang dikirim ke server kami, dan kami tidak pernah menerima, menyimpan, atau melihat file maupun angka Anda.
Bagikan hasil
Kutip
Kutip halaman ini
Reembun. (2026, 31 Juli). Kalkulator KPR. https://reembun.com/id/kalkulator-kpr
Cara menggunakannya
Tentukan yang ingin dihitung
Angsuran dari harga rumah yang Anda incar, atau plafon maksimal yang sanggup Anda ambil dengan penghasilan sekarang.
Isi harga rumah dan uang muka
DP umumnya 10% sampai 20% dari harga. Selisihnya yang menjadi pokok pinjaman Anda.
Masukkan dua bunga sekaligus
Bunga fixed beserta lamanya, lalu bunga floating setelah masa fixed berakhir. Kejutan KPR hampir selalu datang dari angka kedua ini.
Periksa rasio cicilannya
Isi penghasilan bersih dan cicilan lain per bulan. Bank umumnya membatasi total cicilan di 30% sampai 35% penghasilan, dan batas itu bisa Anda ubah sendiri.
Struktur KPR di Indonesia
Hampir semua KPR dijual dengan dua tahap bunga: fixed pada tahun-tahun awal, lalu floating untuk sisa tenor. Angka yang diiklankan hampir selalu bunga fixed-nya.
Ini penting karena dua alasan. Pertama, masa fixed biasanya hanya seperlima sampai seperempat dari tenor. Kedua, saat masa fixed berakhir, angsuran dihitung ulang dari sisa pokok, dan sisa pokok itu masih hampir sebesar pinjaman awal.
Rumus angsuran
Kedua tahap memakai rumus anuitas yang sama:
Angsuran = P × [ i(1 + i)ⁿ ] / [ (1 + i)ⁿ − 1 ]dengan P pokok pinjaman, i bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12), dan n jumlah bulan.
Pada tahap kedua, P diganti dengan sisa pokok saat masa fixed berakhir dan n diganti dengan sisa bulan.
Contoh: rumah Rp 800 juta
DP 20%, tenor 15 tahun, fixed 5% tiga tahun, floating 11,5%:
- Uang muka: Rp 160.000.000
- Pokok pinjaman: Rp 640.000.000
- Angsuran 3 tahun pertama: Rp 5.061.000
- Sisa pokok setelah 3 tahun: Rp 547.208.000
- Angsuran setelah masa fixed: Rp 7.022.000
- Total bunga selama 15 tahun: sekitar Rp 553.000.000
Setelah membayar 36 kali, pokok baru berkurang sekitar 14,5%. Angsuran naik hampir dua juta rupiah per bulan, atau 39%, dan angka itulah yang harus Anda sanggupi.
Menghitung kemampuan, bukan keinginan
Bank menilai kemampuan bayar dari rasio angsuran terhadap penghasilan:
| Rasio | Penilaian |
|---|---|
| 30% | Konservatif, aman untuk sebagian besar rumah tangga |
| 35% | Batas yang umum dipakai bank |
| 40% | Agresif, menyisakan sedikit ruang jika bunga naik |
Pada penghasilan bersih Rp 15 juta per bulan tanpa cicilan lain, rasio 35% memberi angsuran maksimal Rp 5.250.000. Dengan bunga floating 11,5% dan tenor 15 tahun, itu setara plafon sekitar Rp 449 juta, atau rumah seharga sekitar Rp 561 juta dengan DP 20%.
Gunakan bunga floating, bukan bunga promo, saat menghitung kemampuan. Menghitung dengan bunga fixed akan memberi plafon yang terasa besar hari ini dan bermasalah tiga tahun lagi.
Biaya yang tidak masuk hitungan angsuran
Anggarkan tambahan di luar angsuran bulanan:
- Biaya provisi: umumnya 1% dari plafon
- Biaya administrasi: bervariasi per bank
- Appraisal: penilaian nilai jaminan
- Asuransi jiwa dan kebakaran: wajib selama masa kredit
- BPHTB: 5% dari nilai perolehan di atas NPOPTKP
- Akta dan balik nama: jasa notaris/PPAT
Total biaya di muka di luar DP umumnya berkisar 5-7% dari harga rumah.
Melunasi lebih cepat
Karena bunga dihitung dari sisa pokok, pembayaran ekstra di tahun-tahun awal jauh lebih berharga daripada di tahun-tahun akhir. Periksa dua hal dalam perjanjian kredit Anda: apakah ada penalti pelunasan dipercepat, dan apakah pembayaran ekstra mengurangi pokok atau hanya membayar angsuran berikutnya di muka. Keduanya berbeda jauh hasilnya.
Jika lonjakan angsuran sudah terjadi pada KPR yang sedang berjalan, pilihan lainnya adalah memindahkannya ke bank dengan bunga promo yang baru. Simulasi take over KPR menghitung apakah penghematannya menutup penalti, provisi, dan biaya notarisnya, dan dalam berapa bulan.
Sebelum tanda tangan
Angka di sini adalah simulasi, bukan penawaran. Bunga floating bergerak mengikuti kebijakan bank dan suku bunga acuan, sehingga total bunga sebenarnya bisa berbeda dari perhitungan ini. Minta simulasi resmi dari bank dan pastikan Anda memahami bagaimana bunga floating akan ditinjau sebelum menandatangani apa pun.
Pertanyaan umum
Kenapa angsuran naik setelah beberapa tahun?
Karena bunga promo hanya berlaku pada masa fixed, umumnya satu sampai lima tahun. Setelah itu bank menerapkan bunga floating yang mengikuti suku bunga acuan dan biasanya jauh lebih tinggi. Angsuran dihitung ulang dari sisa pokok untuk sisa tenor, dan karena pada tahun-tahun awal pokok hampir tidak berkurang, sisa pokoknya masih besar sehingga angsuran melonjak.
Berapa besar lonjakannya?
Pada contoh yang umum (pinjaman Rp 640 juta, tenor 15 tahun, fixed 5% selama tiga tahun lalu floating 11,5%) angsuran naik dari sekitar Rp 5,06 juta menjadi Rp 7,02 juta, atau sekitar 39%. Inilah angka yang menentukan apakah KPR Anda aman, bukan angsuran tahun pertama.
Berapa plafon KPR yang bisa saya dapat?
Bank umumnya membatasi angsuran pada 30-35% dari penghasilan bersih setelah dikurangi cicilan lain. Kalkulator ini menghitung plafon memakai bunga floating, bukan bunga promo, karena itulah beban yang harus Anda sanggupi untuk sebagian besar tenor.
Apakah bunga flat sama dengan bunga efektif?
Tidak, dan perbedaannya besar. Bunga flat menghitung bunga dari pokok awal sepanjang tenor, sedangkan bunga efektif menghitung dari sisa pokok yang terus berkurang. Bunga flat 6% kira-kira setara bunga efektif 11%. KPR umumnya memakai bunga efektif atau anuitas; kalkulator ini memakai anuitas.
Terakhir ditinjau
